Prestito Vitalizio Ipotecario, le linee guida sul prodotto

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Il 22 dicembre 2015 è stato emanato il Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico n. 226 (in vigore dal 2 marzo) che ha messo la parola fine all’iter legislativo del prestito ipotecario vitalizio (PIV). Inizia ora per gli operatori la fase di lancio del prodotto sul mercato, per questo motivo cerchiamo di fare chiarezza su tutta la nuova normativa.

Cos’è il PIV e come funziona
Chi ha pensato a questa tipologia di finanziamento aveva il fine di migliorare il tenore di vita dei proprietari anziani attraverso lo smobilizzo di una loro proprietà immobiliare. Persone che si trovano in difficoltà economiche oppure desiderano dare un volano economico ad altri soggetti, primi tra tutti i figli, spesso, con difficoltà ad acquistare una propria abitazione o almeno ad approntare un anticipo in contanti o, infine, per chi non ha eredi, per cui l’immobile ricadrebbe sotto la proprietà dello Stato.
I destinatari del PIV devono avere un’età superiore ai sessanta anni; nel caso di finanziamento concesso a un soggetto, al momento della stipula, coniugato o convivente more uxorio da almeno cinque anni, comprovabile da un certificato di residenza storico, il contratto dovrà essere sottoscritto da entrambi i coniugi o conviventi more uxorio, anche se l’immobile fosse di proprietà di uno solo di essi e sarà perfezionabile solo se entrambi i soggetti avranno i requisiti previsti dalla normativa.
Il finanziamento può essere concesso per un percentuale compresa tra il dieci e il cinquanta percento del valore dell’immobile di uso residenziale, fornito in garanzia con ipoteca di I grado che potrà essere iscritta solo sull’immobile collaterale alla concessione del finanziamento e non su eventuali altri immobili dello stesso proprietario. In questo modo la banca potrà rifarsi esclusivamente sull’immobile concesso in garanzia e non su altre parti del patrimonio del mutuatario.

Differenze rispetto alla Nuda Proprietà
Il PIV, infine, è un’operazione che può far ricordare la vendita della nuda proprietà, utile ugualmente per acquisire della liquidità, ma completamente diversa, per almeno due motivi:
1. il proprietario, con la nuda proprietà subisce la perdita certa dell’abitazione mantenendo solo il diritto di abitarci o affittarlo sino a che resta in vita, dopodiché l’acquirente ne otterrà il possesso;
2. il finanziamento è chiesto dallo stesso proprietario e non da chi intende acquistare la nuda proprietà.

Analogie con la Nuda Proprietà
Come nella nuda proprietà e a differenza dei mutui fondiari, la concessione di un PIV non è correlata ad alcun parametro patrimoniale.

La documentazione del PIV
La documentazione precontrattuale consegnata dal soggetto finanziatore a quello richiedente è quella prevista, se applicabile, per i mutui ipotecari nelle “Disposizioni di trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari” emanate dalla Banca d’Italia.
La banca dovrà fornire al mutuatario due prospetti esemplificativi (“Simulazione del piano di ammortamento”) relativi al potenziale andamento del debito nel tempo, che dovranno evidenziare, per ogni anno, separatamente, capitale e interessi. Un prospetto dovrà riportare il tasso di interesse previsto contrattualmente, l’altro applicando un tasso che ipotizzi un aumento del tasso stesso non inferiore a 300 punti base (3,00%) rispetto a quello indicato al momento della stipula o, se previsto, l’applicazione del tetto massimo applicabile (cap). Nel caso di finanziamento a tasso fisso può essere predisposto un unico prospetto.
I prospetti devono prevedere una durata del finanziamento non inferiore alla differenza tra l’età del soggetto finanziato più giovane e ottantacinque anni; comunque la durata non deve essere inferiore a quindici anni. Esempio 1. Età 85 – Età del soggetto più giovane 67 = 18 anni: durata 18 anni. Esempio 2. Età 85 – Età del soggetto più giovane 74 = 12 anni: durata 15 anni.
Nella simulazione devono essere indicati tutti gli oneri da riconoscere al momento della stipula. Tutte le spese necessarie alla dimostrazione della correttezza delle informazioni necessarie per la stipula del prestito sono a carico del soggetto finanziatore. Nel caso di mancata sottoscrizione del PIV, il finanziatore non potrà chiedere alcun ammontare al cliente.
Il finanziatore ha l’obbligo di consegnare un prospetto informativo al richiedente, gratuitamente e almeno 15 giorni prima dell’eventuale stipula del contratto. Esso deve riportare in maniera chiara l’importo finanziato, il valore di perizia (anche in percentuale) dell’immobile fornito in garanzia, l’indicazione che sarà erogato un importo netto, corrisposte tutte le spese, le imposte e gli oneri legati al finanziamento: istruttoria, notarili, perizia, imposta sostitutiva, polizza assicurativa “incendio e scoppio”.
Il finanziatore dovrà inviare annualmente il resoconto dell’importo finanziato e di quello da restituire alla scadenza; non potrà, in alcun modo, modificare le condizioni contrattuali sottoscritte e il valore dell’immobile fornito in garanzia.

Coperture assicurative incendio e scoppio
Per la polizza deve essere garantito al debitore di poterla acquistare direttamente, da un soggetto diverso da quello proposto dal finanziatore.
Rimborso
Il debitore potrà concordare il rimborso graduale della quota interessi e il pagamento di eventuali spese, così da ridurre il costo complessivo del finanziamento. l’impegno dovrà essere puntualmente rispettato; in caso contrario, per il mancato o ritardato pagamento delle rate per sette volte (o più) anche non consecutivamente, l’intermediario potrà, trascorsi da 30 a 180 giorni dalla scadenza utile, chiedere la risoluzione del contratto e il rimborso del finanziamento.
In caso di finanziamento senza alcun rimborso periodico, gli interessi saranno capitalizzati annualmente con un aumento del debito complessivo.
In materia di mancati pagamenti e di capitalizzazione degli interessi (anatocismo) sono in discussione in Parlamento alcune norme che potrebbero modificare le attuali previsioni, anche per il Prestito Ipotecario Vitalizio.

Vendita Immobile
La vendita dell’immobile salderà qualsiasi credito dell’intermediario legato al PIV, mentre se la compravendita darà un ricavato superiore al debito, la differenza dovrà essere restituita agli eredi.
Quando la vendita è disposta dal creditore, questi è esonerato dalla procedura esecutiva dove l’intermediario deve procede al pignoramento dell’immobile, mettendo; con la procedura prescelta, peraltro, non si pongono sullo stesso piano tutti gli eventuali creditori; infatti, trascorsi i 12 mesi concessi agli eredi, l’intermediario gestirà direttamente l’immobile come se fosse di sua proprietà.
Il rimborso sarà chiesto dall’intermediario creditore anche in caso: di vendita o trasferimento, a qualsiasi titolo, dell’immobile (o parte di esso) oppure, salvo espresso clausola contrattuale, se è concesso un godimento d’usufrutto, d’uso, di abitazione o un diritto di superficie in relazione all’immobile, di concessione di servitù non presenti al momento della stipula del finanziamento, di dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile per responsabilità del soggetto finanziato, o a terzi datori d’ipoteca, per la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile, in presenza di modifiche all’immobile rispetto a quanto riportato nella perizia e nella documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, di revoca dell’abitabilità dell’immobile, in presenza di procedimenti conservativi o esecutivi o ipoteche giudiziali di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell’immobile dato in garanzia.

Fiscalità
Per quanto riguarda la fiscalità, è stata prevista l’esenzione dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, la tassa governativa è fissata nello 0,25%.
Il rimborso del PIV potrà avvenire con la vendita dell’immobile da parte degli eredi, entro dodici mesi dalla morte del soggetto finanziato ovvero se questi è coniugato o convivente more uxorio da più di cinque anni, del più longevo dei due soggetti.
L’estinzione, avverrà con la vendita dell’immobile, con il ricavato destinato al rimborso del credito, da parte della banca mutuante al prezzo di mercato, stimato da un perito indipendente. In caso di mancata vendita, ogni dodici mesi, il prezzo di vendita sarà ridotto del quindici per cento.

Notizia tratta da: www.pltv.it

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